سازمان امور مالیاتی کشور به منظور ارائه خدمات الکترونیکی و کاهش مراجعات حضوری مؤدیان و همچنین افزایش رضایتمندی مؤدیان محترم مالیاتی، امکان ثبت اظهارنامه اجاره مستغلات را به صورت برخط فراهم نموده است.
مطابق ماده 53قانون مالیات های مستقیم : « درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار میگردد عبارتست از کل مالالاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینهها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.». بنابراین 75درصد درآمد اجاره املاک مشمول مالیات بوده و 25درصد آن معاف از مالیات میباشد.
ضمنا،ً ملکی که کسب درآمد از اجاره آن مشمول مالیات اجاره میگردد، میتواند ملک مسکونی، اداری و یا تجاری باشد. کاربری ملک در شمول آن نسبت به قوانین مربوط به مالیات بر درآمد اجاره ملک، بیتاثیر می باشد. این مالیات فقط به مبلغ اجاره تعلق می گیرد.
کلیه اشخاصی که ملک/ املاک خود را به اجاره واگذار نمودهاند و درآمدی از آن حاصل مینمایند مشمول مالیات بوده و موظفاند تا پایان مهلت قانونی نسبت به تسلیم اظهارنامه مالیات بردرآمد اجاره املاک خود اقدام نمایند. شایان ذکر است، مالیات بر درآمد اجاره مربوط به صاحبان املاک میباشد و ارتباطی به مستاجر ندارد.
مطابق ماده 131قانون مالیاتهای مستقیم، نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1403به شرح ذیل می باشد:
| درصد مالیات | درآمد سالیانه مشمول مالیات |
| 15درصد | تا 200میلیون تومان |
| 20درصد | 200تا 400میلیون تومان |
| 25درصد | بیشتر از 400میلیون تومان |
همچنین مطابق تبصره ماده 131قانون مالیاتهای مستقیم، به ازای هر سیی وپنج درصید(%35)افزایش درآمد ابرازی مشیمول مالیات اشیخا موضیوا این ماده نسیبت به درآمد ابرازی مشیمول مالیات سیال گذشیته آنها، یک واحد درصید و حداکرر تا پنج واحد درصید از نرخهای مذکور کاسیته میشیود. شیرط برخورداری از این تخفیف، تسیویه بدهی مالیاتی سیال قبل و تسیلیم اظهارنامه مالیاتی مربوطه در مهلت اعلام شده از سوی سازمان امور مالیاتی است.
نکته مهم: در اظهارنامه الکترونیکی مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر مودی مشمول می بایست به ازای تمام املاک مورد اجاره در کل کشور یک اظهارنامه تسلیم نماید.
موارد معافیت از مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال :1403
.1املاکی که مورد سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد یا افراد تحت تکفل مالک می باشد. (تبصره 1ماده 53قانون مالیاتهای مستقیم)
.2املاک مورد اجاره، در تهران تا یکصد و پنجاه مترمربع و در سایر نقاط تا دویست مترمربع. (قسمت اخیر تبصره 11ماده 53قانون مالیاتهای مستقیم)
.3مالکان مجتمعهای مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن وشهرسازی ساخته شده یا میشوند در طول مدت اجاره از صد در صد (%100)مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف میباشد.(تبصره 11ماده 53قانون مالیاتهای مستقیم)
.4اگر شخص مالک هیچ درآمدی به غیر از اجاره ملک خود ندارد تا میزان معافیت مالیاتی که هر ساله اعلام میشود از پرداخت مالیات معاف است. سقف و کف معافیت مالیاتی توسط سازمان امور مالیاتی اعلام میشود.
ثبت نام در درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی
مؤدی محترم برای ثبت نام در این درگاه میبایست از طریق آدرس ،https://my.tax.gov.irوارد درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی گردد. پس از وارد نمودن آدرس ذکر شده، صفحه ذیل برای کاربر نمایش داده میشود.
در صورتیکه شما قبلا در درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی، ثبت نام انجام نداده باشید، میبایست در این مرحله برای ثبت نام، کد ملی، شماره همراه، تاریخ تولد و سپس متن تصویر امنیتی را وارد نموده و در نهایت گزینه ثبت نام را انتخاب نمایید. و در صورتیکه قبلا ثبت نام نموده باشید، می بایست نام کاربری و رمز عبور و متن تصویر امنیتی را وارد نمایید. ضمناً میبایست کد ملی و شماره تلفن همراه وارده متعلق به خود شخص باشد. با انتخاب دکمه "ثبت نام" یا "ورود به پنل کاربری"، رمز یکبار مصرف ۶رقمی ورود به درگاه ملی خدمات مالیات برای شما پیامک خواهد شد.
با کلیک بر روی دکمه اشاره شده، پنجره ذیل نمایان میگردد. در این بخش می بایست رمز یکبار مصرف را وارد و سپس بر روی دکمه «ورود به سامانه» کلیک نمایید.
داشبورد
با وارد نمودن رمز ارسالی صفحه ذیل برای کاربر نمایش داده می شود که «داشبورد مالیاتی» نام دارد و خلاصهای از کلیه اطلاعات مالیاتی موجود شما را نشان میدهد. برای ثبت اظهارنامه می بایست، از منوهای سمت راست گزینه "اظهارنامه ها و منابع مالیاتی" را انتخاب نمایید.
پرونده مستغلات استیجاری
با انتخاب گزینه "اظهارنامه ها و منابع مالیاتی" صفحه زیر برای شما نمایش داده می شود. در این صفحه بر روی "اجاره مستغلات" کلیک نمایید.
ا
انتخاب گزینه "اجاره مستغلات"، لیست اظهارنامه های مستغلات استیجاری که قبلا ارسال نموده اید، نمایش داده می شود. با کلیک بر روی "جزئیات اظهارنامه"، اطلاعاتی اجمالی، در خصو اظهارنامه ارسالی به کاربر نمایش داده می شود. جهت ثبت اظهارنامه جدید، همچنین رویت و چاپ اظهارنامه های ارسالی قبلی، دکمه "ورود به اظهارنامه اجاره مستغلات" را کلیک نمایید.
اظهارنامه
با انتخاب جزئیات "ورود به اظهارنامه مستغلات"، صفحه ذیل برای شما نمایش داده می شود. در این قسمت مؤدیان میتوانند اظهارنامه های مستغلات اجاری سال عملکرد 1399به بعد را مشاهده نمایند. پس از ورود، صفحه ذیل برای کاربر نمایش داده میشود. کاربر می بایست برای ثبت اظهارنامه جدید، برروی گزینه "ایجاد اظهارنامه" را کلیک و سال مالی را انتخاب نماید.
تکمیل فرم اظهارنامه مستغلات استیجاری
• با کلیک بر دگمه ایجاد اظهارنامه جدید، اظهارنامه مالیات بر عملکرد ایجاد خواهد شد و با فشردن کلید مشاهده واردفرم های اظهارنامه میشوید.
• نوار ابزار فرم های اظهارنامه به منظور هدایت مؤدی در مراحل تکمیل و ثبت اظهارنامه و دسترسی سریع به فرم ها طراحی شده است، فرم های اظهارنامه در این نوار ابزار به ترتیب از راست به چپ چیده شده اند و در ابتدا تصویر پس زمینه آیکن مربوط به هر فرم به رنگ آبی نمایش داده می شود، زمانی که در حال تکمیل یک فرم می باشید، آیکن به صورت تیک قرمز رنگ نمایش داده میشود و پس از تکمیل هر فرم تصویر پس زمینه آیکن به رنگ سبز تغییرخواهد نمود.
• در قسمت بالای سمت چپ هر جدول کلیدی تحت عنوان "ذخیره و ادامه" وجود دارد که لازم است به منظور ثبت اطلاعات جدول، حتما عملیات ذخیره را با فشردن این کلیک به انجام برسانید.
• در صورتی که پس از تکمیل جدول، تغییرات ایجاد شده را ذخیره ننمایید و به صفحه بعد بروید برای شما پیغام زیر نمایش داده می شود.
• به منظور دسترسی بهتر و سریعتر به جداول اظهارنامه و همچنین نواقصی که پس از تکمیل جداول اظهارنامه ایجادشده است میتوانید از منوی فهرست جداول که در زیر نوار فرم ابزار فرم های اظهارنامه قرار داده شده است، استفاده نمایید.
• پاسخ سوالات موجود در جدول اطلاعات اختصاصی به صورت پیش فرض "خیر" انتخاب شده است، لازم است این جدول مورد بررسی دقیق قرار گرفته و به سوالات مربوطه پاسخ دهید. مسئولیت عدم پاسخ صحیح به این سوالات به عهده مؤدی گرامی می باشد.
• بر اساس پاسخ سوالات جدول اطلاعات اختصاصی تعدادی از جداول اظهارنامه به صورت اجباری نمایش داده می شوند که لازم است پیش از ثبت و تایید نهایی تکمیل گردند.
• در تمامی صفحات و فرم های اظهارنامه قابلیت ادامه فرآیندی تکمیل فرم ها با استفاده از عملگر ذخیره و ادامه وجود دارد، ضمن اینکه بر حسب نیاز می توانید از نوار ابزار مربوط به فرم های اظهارنامه، فرم مورد نظر خود را انتخاب نموده و اطلاعات را تکمیل نمایید و یا از قابلیت مشاهده و انتخاب تمامی فرم ها، فرم مورد نظر را انتخاب ومشاهده و ویرایش نمایید.
• فیلدهای اطلاعاتی که تکمیل آن ها برای مؤدیان گرامی اجباری می باشند پس از کلیک بر عملیات ذخیره و یا ذخیره و ادامه نمایش داده می شوند که لازم است بر اساس خطای نمایش داده شده به رفع ایراد شناسایی شده در داده ها اقدام نموده و مجدد عملیات ذخیره را انجام دهید.
مشخصات اظهارنامه
اطلاعات درخصو تاریخ شروا و پایان فعالیت، تاریخ ایجاد اظهارنامه، وضعیت اظهارنامه و همچنین اطلاعات دریافتی از سامانه مالیات تکلیفی اجاری در این جدول نمایش داده می شود. تاریخ شروا فعالیت از/تا توسط مودی قابل ویرایش می باشد.
مشخصات هویتی
این فرم شامل مشخصات مؤدی، اطلاعات آدرس اقامتگاه قانونی موجر محل سکونت) می باشد. بخشی از فیلدهای اطلاعاتی آن طی سرویس ارتباطی با سامانه ثبت نام سازمان امور مالیاتی کشور تکمیل می گردد. و برخی از فیلدهای آن همچون شماره پستی می بایست به صورت اجباری توسط مؤدی تکمیل و استعلام شود.
اطلاعات اختصاصی
این فرم شامل سوالات مربوط به اطلاعات اختصاصی مؤدی می باشد. بر اساس پاسخ مؤدی "بلی" به هر یک از این سوالات جداول اظهارنامه مربوطه فعال می شود که براساس اطلاعات مؤدی تکمیل آن ها اجباری خواهد بود. دقت بفرماییدکه پاسخ سوالات به صورت پیش فرض "خیر" تعریف شده است و مؤدی میبایست به دقت سوالات را مطالعه و بر اساس فعالیت خود پاسخ مناسب را انتخاب نماید.
کمک های پرداختی
در صورت پاسخ "بلی" به سوال (آیا در دوره مالی مربوطه، کمک های پرداختی به موسسات آموزشی وغیره موضوع ماده 172 قانون مالیات های مستقیم و موارد مشابه داشته اید ؟)در جدول "اطلاعات اختصاصی"، تکمیل جدول زیر ضروری است.
این فرم شامل اطلاعات کمکهای مالی پرداختی مطابق با ماده 172ق.م.م و بر اساس حساب های پذیرفته شده در قانون بودجه و سایر می باشد. این کمکها شامل معافیت مالیاتی می باشد. شایان ذکر است با تکمیل این جدول جمع مبلغ کمکهای پرداختی به جدول "معافیت های مالیاتی (موارد قابل کسر از درآمد مشمول مالیات بجز معافیت ماده 57)منتقل و در محاسبه مالیات متعلقه تأثیرگذار می باشد. جدول ذیل برای درج کمک های پرداختی می باشد و برای اضافه نمودن کمکها می بایست بر روی کلید "+جدید" کلیک نمایید.
با کلیک بر روی کلید "+جدید"، پنجره زیر برای شما نمایش داده می شود. پس از تکمیل فرم را ذخیره تا اطلاعات به جدول کمک پرداختی اضافه شود. در صورت ویرایش و حذف اطلاعات اضافه شده به جدول می توانید از گزینه ویرایش و حذف استفاده نمایید.
اطلاعات ملک استیجاری جهت سکونت مالک طی دوره
با انتخاب ذخیره و ادامه در مرحله قبل، در صورتی که به سوال "آیا منزل مسکونی خود را به اجاره واگذار نموده و در ملک استیجاری یا خانه سازمانی سکونت دارید؟" پاسخ بله داده باشید، تکمیل جدول اطلاعات ملک استیجاری جهت سکونت مالک طی دوره الزامی است. در این قسمت میبایست مشخصات ملک را با کلیک بر روی +"جدید" وارد نمایید.
اطلاعات ملک استیجاری (شماره پستی، کاربری (مسکونی/تجاری/ اداری/انبار اداری/انبار تجاری/سایر،) نوا شخص حقیقی/حقوقی) و شروا و پایان قرارداد، مبلغ ودیعه و کل اجاره پرداختی طی دوره را تکمیل و فرم را ذخیره نمایید تا تغییرات به جدول اضافه گردد.
معافیت ها
این فرم شامل دو جدول می باشد.
• جدول اول مربوط به "معافیت ماده 57ق.م.م" می باشد. بر اساس پاسخ به سوال، سوال بعد نمایش داده می شود. در انتها با توجه به پاسخ سوالات، در صورتیکه مشمول معافیت ماده 57(حداکثر تا سقف سالانه) باشید، فیلد "میزان معافیت ماده 57 متعلق به مودی" نمایش داده می شود.
توجه: مبلغ "میزان معافیت ماده 57متعلق به مودی" به صورت خودکار به جدول محاسبه مالیات منتقل نمی شود؛ اما می بایست با مجموا فیلد "مبلغ معافیت موضوا ماده "57در جدول محاسبه مالیات برای تمامی املاک وارده، برابر باشد.
•جدول دوم حاوی اطلاعات "معافیت های مالیاتی (موارد قابل کسر از درآمد مشمول مالیات بجز معافیت ماده "57)میباشد. در صورتیکه کمک های پرداختی را در جدول مربوطه تکمیل نمایید، اطلاعات از فرم مربوطه بارگذاری می گردد.
توجه: جمع این جدول به صورت خودکار به جدول محاسبه مالیات منتقل نمی گردد. اما می بایست با مجموا فیلد مبلغ معافیت درخواستی مودی برای این ملک به انتخاب مودی از جدول معافیت" در جدول محاسبه مالیات برای تمامی املاک وارده، برابر باشد.
اطلاعات ملک مورد اجاره
با انتخاب ذخیره و ادامه در مرحله قبل، وارد جدول اطلاعات ملک مورد اجاره می شوید. در این قسمت ابتدا میبایست مشخصات ملک مورد اجاره را وارد نمایید و پس از اضافه شدن ملک به این جدول، باید قراردادهای اجاره برای آن ملک ثبت شود.
• افزودن ملک از سوابق مودی
با انتخاب گزینه "+ افزودن ملک از سوابق مودی" میتوانید لیست املاک مربوط به خود را که در سامانه رسیدگی مالیات بر اجاره املاک ثبت شده است، مشاهده و انتخاب نمایید و برروی "افزون املاک انتخاب شده به فهرست املاک" کلیک نمایید تا به این جدول اطلاعات ملک مورد اجاره اضافه شود.
پس از اضافه شدن ملک به جدول، باید برای ملک، قرارداد اجاره ثبت شود. (در صورتی که برای ملک قرارداد ثبت نشده باشد و یا هر تعداد قرارداد اجاره برای ملک ثبت شده باشد، در ستون تعداد قرارداد وضعیت قرارداد نمایش داده می شود).
برای ثبت قرارداد جدید، در صورتی که اطلاعات ملک تکمیل نمی باشد ابتدا برروی ویرایش در ستون عملیات کلیک نمایید.
پس از کلیک بر روی "ویرایش" جدول زیر به شما نمایش داده می شود. سپس بر روی "ادامه" کلیک نمایید.
درادامه فرایند ثبت اطلاعات ملک، موقعیت مکانی ملک مورد اجاره را بر روی نقشه مشخص نمایید. و سپس بر روی "ادامه" کلیک نمایید.
پس از انتخاب موقعیت ملک برروی نقشه، جدول زیر که شامل اطلاعات پایه ملک و اطلاعات جغرافیایی ملک میباشد نمایش داده می شود که می بایست تکمیل گردد.
• افزودن ملک جدید
و یا برای اضافه کردن ملک به جدول اطلاعات ملک مورد اجاره می توانید از گزینه "+افزودن ملک جدید" در ستون عملیات جدول اطلاعات ملک مورد اجاره استفاده نمایید. ابتدا شماره پستی را وارد و بر روی استعلام کلیک نمایید.
جهت ادامه فرایند ثبت اطلاعات ملک موقعیت مکانی ملک مورد اجاره را بر روی نقشه مشخص نمایید و ادامه دهید.
پس از انتخاب موقعیت ملک برروی نقشه، جدول زیر که شامل اطلاعات پایه ملک و اطلاعات جغرافیایی ملک میباشد نمایش داده می شود که می بایست تکمیل گردد.
پس از تکمیل و ذخیره اطلاعات، تغییرات به جدول اطلاعات ملک مورد اجاره اضافه می شود.
سپس در ستون "عملیات" ملک اضافه شده، بر روی گزینه "+ثبت قرارداد جدید" کلیک نمایید. در این جدول میبایست اطلاعات قرارداد که شامل اطلاعات هویتی مستاجر و اطلاعات مالی ملک اجارهای میباشد، تکمیل و ذخیره شود. لازم به توضیح است، تاریخ شروا و پایان قرارداد اجاره، می بایست طبق اجاره نامه تکمیل گردد و تاریخ شروا و پایان قرارداد در سال عملکرد می بایست در همان سال عملکرد باشد. در ضمن برای یک ملک می توان چند قرارداد نیز ثبت نمود. عملیات ویرایش/حذف اطلاعات و نیز نمایش لیست قراردادها از ستون عملیات قابل انجام است.
محاسبه مالیات
در این فرم اطلاعات مربوط به محاسبه مالیات مؤدی وارد می شود و بر اساس اطلاعات تکمیل شده در سایر جداول، مالیات قابل پرداخت محاسبه و به مؤدی نمایش داده می شود.
در قسمت ویرایش در ستون عملیات ، محاسبات مالیات انجام و مبلغ قابل پرداخت برای مؤدی محاسبه میگردد. مقادیر کادرهای خاکستری (غیر فعال)، محاسباتی بوده و قابل تغییر توسط مؤدی نیستند. لازم به توضیح است فیلد "مانده مالیات " با توجه به اطلاعات وارد شده توسط کاربر، به صورت خودکار محاسبه می گردد.
مشخصات تهیه کننده اظهارنامه
همانطور که مشاهده می نمایید میبایست مشخصات تهیه کننده اظهارنامه که میتواند مؤدی یا نماینده قانونی باشد، همراه با دیگر اطلاعات وارد نمایید و در نهایت بر روی کلید "ذخیره و ادامه" کلیک نمایید.
تایید نهایی اطلاعات
در این فرم جداول و فیلدهای اجباری که مؤدی می بایست تکمیل نماید کنترل میشود و در صورتی که تمامی این اطلاعات تکمیل شده باشد تایید نهایی اطلاعات و پیش نمایش اظهارنامه فعال می شود.
در صورت عدم تکمیل جدول و یا اطلاعات اجباری و یا عدم رعایت قوانین مربوط به جداول، لیست مواردی که به تکمیل یا اصلاح نیاز داشته باشند به مؤدی نمایش داده می شود که این لیست به صورت لینک به جداول مرتبط میباشد وپس از اصلاح تمامی موارد گزینه تایید نهایی اطلاعات فعال می شود.
پس از برطرف نمودن خطا ها، "پیغام تمامی اطلاعات صحیح می باشد با کلیک برروی دکمه تایید نهایی، نسبت به ثبت نهایی اظهارنامه اقدام فرمایید" نمایش داده می شود. قبل از تایید نهایی می توانید پیش نمایش اظهارنامه ای که تکمیل نموده اید را نیز مشاهده نمایید و سپس تایید نهایی اطلاعات را کلیک نمایید.
جهت نهایی سازی اظهارنامه لازم است کد رمز ارسالی به تلفن همراه خود را ثبت نمایید
صدور قبض
پس از تایید نهایی اظهارنامه، جهت صدور قبض، برای هر یک از اظهارنامه مذکور بر روی دکمه "صدورقبض" کلیک نمایید. سپس برروی دکمه نمایش اطلاعات املاک کلیک نموده و بعد از تعیین مبلغ قبض هر ملک بر روی دکمه صدور قبض کلیک نمایید. توجه داشته باشید که برای املاکی که در یک اداره کل قرار دارند یک قبض با سرجمع مبالغ صادر میگردد.
لطفا توجه داشته باشید برای یک شماره رهگیری اظهارنامه تنها یک مرتبه امکان صدور قبض وجود دارد. لذا در تعیین مبلغ قبوض دقت نمایید.
مشاهده لیست قبوض
با کلیک بر روی صدور قبض در مرحله قبل، قبض صادر می شود. و اطلاعات شامل کد ملی، سال عملکرد ، کد رهگیری اظهارنامه، شماره قبض 30رقمی و .... نمایش داده می شود. شایان ذکر است برای چاپ قبوض و پرداخت آنلاین قبوض از همین صفحه اقدام نمایید.
در نهایت برای چاپ اظهارنامه می توانید از منوی سمت راست، اظهارنامه های نهایی شده را انتخاب و لیست اظهارنامه های تسلیم شده را مشاهده و چاپ نمایید.
در این راهنما تلاش کردیم همه نکات مهم درباره اظهارنامه اجاره مستغلات را به زبان ساده بیان کنیم. رعایت این مراحل، از بروز خطاهای مالیاتی جلوگیری کرده و شما را در مسیر قانونی نگه می‌دارد.
از همراهی شما با سایت آنیس سپاسگزاریم. پیشنهاد می‌کنیم برای آشنایی بیشتر با قوانین مالیاتی، سایر مقالات آموزشی ما را نیز مطالعه فرمایید.
