اجاره عقدی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌نامند. این قرارداد به دلیل اهمیت و کاربرد گسترده باید شامل نکات زیر باشد:
مشخصات طرفین قرارداد
نام، نام خانوادگی، شماره ملی، نشانی و شماره تماس موجر و مستأجر
اطمینان از صحت هویت با کارت ملی و سند مالکیت
مشخصات کامل ملک مورد اجاره
آدرس دقیق، شماره پلاک ثبتی، متراژ، تعداد اتاق‌ها، طبقه و امکانات مانند پارکینگ، انباری و آسانسور
تعیین نوع استفاده از ملک، مانند مسکونی، تجاری، اداری یا آموزشی
مدت قرارداد
تاریخ شروع و پایان قرارداد
ذکر شرایط تمدید یا فسخ زودتر از موعد
میزان اجاره‌بها و شرایط پرداخت
مبلغ اجاره ماهانه و نحوه پرداخت مانند نقدی، کارت به کارت یا چک
تعیین مبلغ ودیعه یا ترکیبی از رهن و اجاره
تاریخ پرداخت‌ها و جریمه دیرکرد
تعهدات موجر و مستأجر
مسئولیت تعمیرات، اصلی با موجر و جزئی با مستأجر
نحوه پرداخت قبوض آب، برق، گاز و شارژ ساختمان
ممنوعیت تغییر کاربری ملک یا اجاره مجدد به شخص ثالث بدون اجازه
تحویل ملک
تاریخ و وضعیت تحویل ملک، مانند رنگ‌شده، تمیز، با وسایل یا بدون وسایل
تهیه صورتجلسه تحویل ملک و وسایل، در صورت مبله بودن
فسخ قرارداد
شرایط فسخ توسط هر یک از طرفین
مدت‌زمان اطلاع‌رسانی برای فسخ زودهنگام، مانند یک ماه زودتر
ضمانت اجرا
تعیین ضمانت اجرایی در صورت نقض تعهدات
توقیف ودیعه یا امکان مراجعه به شورای حل اختلاف
تنظیم قرارداد در دفاتر املاک یا رسمی
توصیه می‌شود در بنگاه املاک معتبر با کد رهگیری، قرارداد تنظیم شود
برای اجاره‌های بلندمدت یا خاص، تنظیم سند رسمی گزینه مناسبی است
مفاد قانون مدنی درباره اجاره اشیاء
ماده ۴۶۸:
در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود، در غیر این صورت اجاره باطل است.
ماده ۴۶۹:
مدت اجاره از روزی شروع می‌شود که بین طرفین مقرر شده است و اگر در عقد اجاره ابتدای مدت ذکر نشده باشد، از وقت عقد محسوب خواهد شد.
ماده ۴۷۰:
در صحت اجاره، قدرت بر تسلیم عین مستأجره شرط است
ماده ۴۷۱:
برای صحت اجاره، انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن باید ممکن باشد
ماده ۴۷۲:
عین مستأجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است
ماده ۴۷۳:
لازم نیست موجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد
ماده ۴۷۴:
مستأجر می‌تواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد
ماده ۴۷۵:
اجاره مال مشاع جایز است، اما تسلیم عین مستأجره مشروط به اذن شریک خواهد بود
ماده ۴۷۶:
موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند. در صورت امتناع موجر، اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار، مستأجر خیار فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۷۷:
موجر باید عین مستأجره را در وضعیتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوب از آن داشته باشد.
ماده ۴۷۸:
اگر معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا همان‌گونه که بوده با تمام اجرت بپذیرد. اما اگر موجر عیب را برطرف کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت.
ماده ۴۷۹:
عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، باید موجب نقصان منفعت یا سختی در انتفاع باشد.
ماده ۴۸۰:
عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در طول مدت اجاره رخ دهد، خیار فسخ نسبت به باقی‌مانده مدت پابرجا خواهد بود.
ماده ۴۸۱:
هرگاه عین مستأجره به دلیل عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و امکان رفع آن وجود نداشته باشد، اجاره باطل خواهد شد.
ماده ۴۸۲:
اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب باشد، مستأجر حق فسخ ندارد اما می‌تواند موجر را به تعویض آن مجبور کند. در صورتی که تعویض ممکن نباشد، مستأجر حق فسخ خواهد داشت.
ماده ۴۸۳:
اگر در مدت اجاره، عین مستأجره به واسطه حادثه به طور کامل یا جزئی تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف‌شده منفسخ می‌شود. در صورت تلف جزئی، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به باقی‌مانده فسخ کند یا صرفاً تقلیل نسبی اجاره‌بها را مطالبه نماید.
ماده ۴۸۴:
موجر نمی‌تواند در مدت اجاره تغییری در عین مستأجره ایجاد کند که با مقصود مستأجر از اجاره منافات داشته باشد.
ماده ۴۸۵:
اگر در مدت اجاره تعمیراتی لازم باشد که تأخیر در آن موجب ضرر موجر شود، مستأجر نمی‌تواند مانع تعمیرات شود، حتی اگر در طول مدت تعمیر نتواند از ملک استفاده کند. در این حالت، مستأجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۶:
تعمیرات و کلیه مخارجی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم است، بر عهده مالک خواهد بود، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد یا عرف محل برخلاف آن جاری باشد. همچنین، تجهیزات و لوازمی که برای انتفاع از ملک ضروری هستند، تابع همین قاعده خواهند بود.
ماده ۴۸۷:
اگر مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر به جلوگیری از آن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۸۸:
اگر شخص ثالث بدون داشتن حقی در عین مستأجره یا منافع آن، مزاحم مستأجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. اگر فسخ نکند، می‌تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل به شخص مزاحم رجوع کند. اگر مزاحمت بعد از قبض رخ دهد، مستأجر حق فسخ ندارد و فقط می‌تواند از مزاحم مطالبه خسارت کند.
ماده ۴۸۹:
اگر شخصی که مزاحمت ایجاد کرده، مدعی حقی نسبت به عین مستأجره یا منافع آن باشد، نمی‌تواند ملک را از ید مستأجر خارج نماید، مگر پس از اثبات حق با طرفیت مالک و مستأجر.
ماده ۴۹۰:
اولاً: مستأجر باید در استفاده از عین مستأجره رفتار متعارف داشته و از تعدی یا تفریط خودداری کند.
ثانیاً: عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده یا در صورت عدم تعیین، برای منافع مقصودی که از اوضاع و احوال قابل استنباط است، به کار ببرد.
ثالثاً: مال‌الاجاره باید در مواعد مقرر بین طرفین پرداخت شود و در صورت عدم تعیین موعد، مستأجر موظف است مبلغ را نقداً بپردازد.
ماده ۴۹۱:
اگر منفعتی که در اجاره تعیین شده است، به طور خاص مورد نظر نبوده، مستأجر می‌تواند از منفعتی استفاده کند که از نظر میزان ضرر، مساوی یا کمتر از منفعت معین باشد.
ماده ۴۹۲:
اگر مستأجر عین مستأجره را در غیر مورد تعیین‌شده در اجاره یا خلاف اوضاع و احوال استنباط‌شده استعمال کند و جلوگیری از آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
ماده ۴۹۳:
مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست؛ به این معنا که اگر عین مستأجره بدون تفریط یا تعدی او به‌طور کامل یا جزئی تلف شود، مسئولیتی نخواهد داشت. اما اگر مستأجر تفریط یا تعدی کند، ضامن خواهد بود، حتی اگر نقص در نتیجه این اقدامات حاصل نشده باشد.
ماده ۴۹۴:
عقد اجاره با انقضای مدت خاتمه می‌یابد و اگر مستأجر پس از پایان مدت، عین مستأجره را بدون اجازه مالک در تصرف خود نگه دارد، موجر برای این مدت مستحق اجرت‌المثل خواهد بود، حتی اگر مستأجر از منفعت آن استفاده نکرده باشد. اگر تصرف با اجازه مالک باشد، مستأجر تنها در صورتی ملزم به پرداخت اجرت‌المثل خواهد بود که از منافع آن بهره برده باشد، مگر اینکه مالک اجازه استفاده رایگان داده باشد.
ماده ۴۹۵:
اگر برای پرداخت مال‌الاجاره ضامنی تعیین شده باشد، ضامن مسئول اجرت‌المثل ذکرشده در ماده قبل نخواهد بود.
ماده ۴۹۶:
عقد اجاره در صورت تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می‌شود. همچنین، در صورت تخلف از شرایط مقرر بین موجر و مستأجر، خیار فسخ از تاریخ تخلف برقرار خواهد شد.
ماده ۴۹۷:
فوت موجر یا مستأجر موجب بطلان اجاره نمی‌شود، مگر اینکه موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده باشد، که در این صورت، با فوت او اجاره باطل خواهد شد. همچنین، اگر شرط مباشرت مستأجر در قرارداد قید شده باشد، با فوت مستأجر اجاره فسخ می‌گردد.
ماده ۴۹۸:
اگر عین مستأجره به دیگری منتقل شود، اجاره به قوت خود باقی خواهد بود، مگر اینکه موجر حق فسخ را در صورت انتقال برای خود شرط کرده باشد.
ماده ۴۹۹:
اگر متولی، با در نظر گرفتن صرفه وقف، مال موقوفه را اجاره دهد، اجاره با فوت او باطل نخواهد شد.
ماده ۵۰۰:
در بیع شرط، مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد، اجاره دهد. اما اگر اجاره با حق خیار بایع در تضاد باشد، باید از طریق جعل خیار یا روش مناسب دیگری، حق بایع را محفوظ نگه دارد؛ در غیر این صورت، اجاره در حدی که با حق بایع منافات داشته باشد، باطل خواهد بود.
ماده ۵۰۱:
اگر مدت اجاره به‌طور صریح ذکر نشده باشد و مال‌الاجاره بر اساس روز، ماه یا سال تعیین شود، اجاره برای یک روز، یک ماه یا یک سال معتبر خواهد بود. اگر مستأجر پس از این مدت‌ها، عین مستأجره را همچنان در تصرف خود نگه دارد و موجر نیز تخلیه را مطالبه نکند، موجر به موجب توافق ضمنی، برای مدت تصرف مستحق اجرت خواهد بود.
ماده ۵۰۲:
اگر مستأجر بدون اجازه موجر در عین مستأجره تعمیراتی انجام دهد، حق مطالبه هزینه آن را نخواهد داشت.
ماده ۵۰۳:
اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمین اجاره‌شده بنا احداث یا درختی غرس کند، هر یک از موجر و مستأجر حق دارند در هر زمان بنا را تخریب یا درخت را قلع کنند. در چنین حالتی، اگر نقصی در عین مستأجره ایجاد شود، مسئولیت آن برعهده مستأجر خواهد بود.
ماده ۵۰۴:
اگر مستأجر مطابق قرارداد اجازه ساخت بنا یا غرس درخت داشته باشد، موجر نمی‌تواند او را مجبور به تخریب یا کندن آن کند. پس از پایان مدت اجاره، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت. اگر بنا یا درخت در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل آنها را خواهد داشت.
ماده ۵۰۵:
اقساط مال‌الاجاره که هنوز موعد پرداخت آن فرا نرسیده است، با فوت مستأجر قابل مطالبه نخواهد بود.
ماده ۵۰۶:
در اجاره عقار، آفت زراعت از هر قبیل که باشد، بر عهده مستأجر خواهد بود، مگر اینکه در عقد اجاره توافق دیگری شده باشد.
