سرقفلی چیست ؟
همه چیز درباره حق کسب و مالکیت مغازه
در معاملات املاک تجاری مانند اجاره یا خرید مغازه ، مفهوم " سرقفلی " اهمیت بسیار بالایی دارد .اگاهی نداشتن از تعریف دقیق و قوانین ان می تواند به اختلافات جدی و خسارت مالی منجر شود
در این مقاله ، مفهوم سرقفلی ، تفاوت های حقوقی و مهم ترین قوانین و نکات معامله آن را بررسی کرده ایم
سرقفلی چیست ؟
سرقفلی یک حق مالی است که به مستجر یک ملک تجاری ، حق استفاده از ان محل را برای فعالیت کسب و کارش می دهد . به زبان ساده ، این مبلغی است که برای امتیاز استفاده تجاری از یک مکان با موقعیت خوب پرداخت می شود
نکته کلیدی این است که سرقفلی به طور قانونی فقط برای املاک تجاری مانند مغازه معنی دارد . املاک مسکونی یا ادرای ، اصطلاح " سرقفلی " به کار نمی رود و مبالغی که ممکن است پرداخت شود ، ودیعه یا حق استفاده محسوب می شود
تفاوت " سرقفلی " و " حق کسب و پیشه "
خیلی ها فکر می کنند این دو یکی هستند ، اما از نظر قانون متفاوتند :
1-سرقفلی با توافق مالک و پرداخت وجه ایجاد می شود .
2- حق کسب و پیشه به مرور در اثر فعالیت مستجر شکل می گیرد و تحت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حمایت می شود
مقایسه سرقفلی و حق کسب و پیشه در یک نگاه :
| سرقفلی | حق کسب و پیشه | |
| قانون حاکم | قانون روابط موجر و مستاجر 1376 | قانون روابط موجر و مستاجر 1356 |
| نحوه ایجاد | با توافق و پرداخت وجه در ابتدای قرارداد | به مروز زمان و در اثر فعالیت تدریجی مستاجر |
| میزان حمایت قانونی | کمتر | بیشتر |
| امکان تخلیه ملک | برای مالک ساده تر است | برای مالک بسیار دشوار است |
| پرداخت در ابتدای قرارداد | دارد | ندارد |
تفاوت " سرقفلی " و " مالکیت مغازه "
- سرقفلی یه حق مالی و قراردادی است و فقط حق استفاده تجاری از مغازه را ایجاد میکند ، نه مالکیت ملک
- مالکیت مغازه یک حق عینی و دائمی است و اختیار کامل نسبت به ملک ، از فروش و اجاره تا تصمیم گیری درباره ان را به مالک می دهد
تفوت سرقفلی و مالکیت مغازه در یک نگاه
| سرقفلی | مالکیت | |
| نوع حق | یک حق مالی و قراردادی است | قانون روابط موجر و مستاجر 1356 |
| مدت اعتبار | محدود به مدت قرارداد است | به مرور زمان و در اثر فعالیت تدریجی مستاجر |
| اختیار تغییرات | دارنده سرقفلی اختیار تغییر اساسی در ملک را ندارد | مالک می تواند ملک را تغییر دهد ، نوسازی یا حتی تخریب کند |
| ارزش بلند مدت | ارزش ان معمولا کمتر از مالیکت است | دارای بیشترین ارزش بلند مدت است |
قوانین حاکم بر سرقفلی در ایران
برای فهمیدن حقوق و تکالیف خود ، اولین قدم تشخیص این است که قرارداد شما مشمول کدام قانون روابط موجر و مستاجر می شود . قانون سال 1356 از مستاجر حمایت گسترده تری می کند ، در حالی که قانون سال 1376 بر توافق ازاد طرفین تاکید دارد
نکات مهم خرید سرقفلی مغازه :
1-بررسی قانون حاکم بر قرارداد
2-احراز رضایت مالک برای انتقال
3-بررسی نوع شغل مجاز در قرارداد
4-استعلام بدهی ها و دعاوی احتمالی
5-تنظیم قرارداد رسمی و دقیق
" تعیین قیمت سرقفلی مغازه "
قیمت سرقفلی عدد ثابتی ندارد و به عوامل متعددی بستگی دارد :
1- موقعیت جفرافیایی ملک
2-میزان تردد عابر پیاده
3-نوع کسب و کار
4- متراژ و بر مغازه
5- مدت باقی مانده قرارداد
6- شرایط بازار
" مزایا و معایب سرقفلی "
مزایا :
-سرمایه گذاری با هزینه کمتر نسبت به خرید ملک
- امکان فعالیت در موقعیت های تجاری پر تردد
- قابلیت انتقال در شرایط قانونی
معایب :
- سرقفلی مالکیت دائمی نیست
- وابستگی به قرارداد و رضایت مالک
- ریسک تخلیه در برخی موارد وجود دارد
نقش وکیل ملکی در معامله سرقفلی :
به دلیل پیچیدگی قوانین و تفاوت های حقوقی اثار ان ، مشاوره با وکیل ملکی متخصص اهمیت زیادی دارد . وکیل می تواند :
1- قانون حاکم را تشخیص دهد
2- قرارداد را اصلاح یا تنظیم کند
3- از تضییع حقوق شما جلوگیری کند
4- در دعاوی تخلیه یاا مطالبه سرقفلی دفاع کند
سرقفلی یک حق مالی مهم در املاک تجاری است ، اما نباید با مالکیت یا حق کسب و پیشه اشتباه گرفته شود ، اگاهی از قوانین ، شناخت دقیق شرایط قرارداد و استفاده از مشاور حقوقی ، سه گام کلیدی برای انجام یک معامله امن و سود اور است .
